BlackRock ถอนทัพจากตลาดอสังหาฯ จีน ขายตึกในเซี่ยงไฮ้ลดราคา 34%

28-3-2025

    BlackRock บริษัทจัดการสินทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลกกำลังขายสินทรัพย์สำคัญชิ้นสุดท้ายในเซี่ยงไฮ้ในราคาเพียงสองในสามของมูลค่าที่ซื้อมา เป็นการถอนตัวออกจากตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนที่กำลังเผชิญภาวะซบเซาอย่างหนัก

    ตามแหล่งข่าวที่คุ้นเคยกับเรื่องนี้ บริษัทสัญชาติสหรัฐฯ กำลังขาย "ทรินิตี้ เพลส" (Trinity Place) อาคารสำนักงานสูง 27 ชั้นบนถนนฉางโส่วในเขตผู่ถัวของเซี่ยงไฮ้ ในราคา 900 ล้านหยวน (ประมาณ 124 ล้านดอลลาร์สหรัฐ) ราคาเสนอขายนี้ต่ำกว่าราคาที่บริษัทจ่ายเพื่อซื้ออาคารในปี 2017 ซึ่งขณะนั้นมีชื่อว่า "เซ็นทรัล พาร์ค" (Central Park) จากฮ่องกง เซี่ยงไฮ้ อัลไลแอนซ์ โฮลดิ้งส์ (Hong Kong Shanghai Alliance Holdings) ถึง 34 เปอร์เซ็นต์ ตามการคำนวณของหนังสือพิมพ์ South China Morning Post ที่อ้างอิงจากเอกสารที่ยื่นต่อตลาดหลักทรัพย์

    ก่อนหน้านี้ แบล็กร็อกได้ยอมสละสิทธิ์ในอาคารสำนักงาน 2 หลังในเขตธุรกิจวอเตอร์ฟรอนท์ เพลส (Waterfront Place) ของเซี่ยงไฮ้ หลังจากผิดนัดชำระหนี้เงินกู้ร่วมมูลค่า 780 ล้านหยวน ปัจจุบันอาคารสำนักงานกลุ่มนี้กำลังถูกขายให้กับ DCL Investments ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านสินทรัพย์ด้อยคุณภาพ ในราคา 700 ล้านหยวน คิดเป็นส่วนลดมากกว่า 40 เปอร์เซ็นต์จากราคาซื้อในปี 2018 ตามรายงานของบลูมเบิร์ก

    ในขณะที่ภาวะซบเซาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศจีนยังคงส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนการลงทุน แบล็กร็อกไม่ใช่นักลงทุนรายเดียวที่ลดการลงทุนในจีน นักลงทุนต่างชาติเป็นผู้ขายสุทธิในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนเป็นปีที่สี่ติดต่อกันในปี 2024 โดยซื้อสินทรัพย์ประเภทสำนักงาน โรงแรม อุตสาหกรรม และพื้นที่ค้าปลีกมูลค่าเพียง 5.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2014 ตามข้อมูลของ MSCI

ข้อมูลจากคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (Cushman & Wakefield) ระบุว่า แบล็กร็อก ซึ่งเพิ่งบรรลุข้อตกลงมูลค่า 23,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐเพื่อซื้อสินทรัพย์ท่าเรือทั่วโลกจาก CK ฮัตชิสัน โฮลดิ้งส์ (CK Hutchison Holdings) ของฮ่องกง ไม่ได้ทำธุรกรรมสินทรัพย์จริงในจีนเลยตลอด 5 ปีที่ผ่านมา

"ในปี 2017 และ 2018 การลงทุนจากต่างประเทศในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของจีน โดยเฉพาะอาคารสำนักงาน ได้รับความนิยมค่อนข้างมาก" เท็ด ลี ผู้อำนวยการอาวุโสและหัวหน้าฝ่ายตลาดทุนสำหรับภาคเหนือของจีนที่บริษัท ซาวิลส์ (Savills) กล่าว "สินทรัพย์เหล่านี้ได้รับผลกระทบรุนแรงที่สุดจากค่าเช่าที่ลดลงและอัตราการเข้าใช้พื้นที่ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ มูลค่าโดยรวมของสินทรัพย์ยังลดลงด้วย"

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายรายเร่งขายเนื่องจากหลายปัจจัยประกอบกัน รวมถึงระยะเวลาการลงทุนที่มีข้อจำกัดและต้นทุนการรีไฟแนนซ์ที่เพิ่มสูงขึ้น แม้ว่าตลาดโดยรวมจะมีผลการดำเนินงานต่ำกว่าที่คาดไว้ก็ตาม

ความพยายามของรัฐบาลจีนในการลดระดับหนี้ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปลายปี 2020 ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนตกอยู่ในภาวะซบเซาอย่างต่อเนื่อง ทำให้เครื่องยนต์การเติบโตทางเศรษฐกิจชะลอตัวและกดดันผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า ในขณะที่ธุรกิจต่างๆ ยังคงดิ้นรนกับการปิดกิจการและการเลิกจ้างพนักงาน อัตราพื้นที่ว่างในอาคารสำนักงานในเมืองใหญ่ของจีนได้เพิ่มขึ้นถึงระดับ "อันตราย" ที่ 20% และอาจเพิ่มขึ้นอีก 3.2 จุดเปอร์เซ็นต์ในปีนี้ บริษัทที่ปรึกษาซาวิลส์เปิดเผยเมื่อเดือนกุมภาพันธ์

บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์เจแอลแอล (JLL) รายงานเมื่อวันพฤหัสบดีว่า คาดว่าค่าเช่าสำนักงานทั่วประเทศจีนจะลดลงอีก 10% ในปีนี้ โดยคาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นอีก 3.5 ถึง 3.9 ล้านตารางเมตร (37.7 ล้านถึง 42 ล้านตารางฟุต) เข้าสู่ตลาด เทียบกับการดูดซับพื้นที่สุทธิที่คาดการณ์ไว้ไม่เกิน 2.2 ล้านตารางเมตร

แบล็กร็อกเริ่มถอนตัวออกจากจีนมาระยะหนึ่งแล้ว ในเดือนธันวาคม มีรายงานว่าผู้จัดการสินทรัพย์รายนี้ได้ตัดจีนแผ่นดินใหญ่และฮ่องกงออกจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์เอเชียแห่งที่ 6 ซึ่งมีเป้าหมายระดมทุน 1.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ และคาดว่าจะปิดการระดมทุนรอบแรกในปีนี้ ตามที่ Private Equity International รายงานในเดือนธันวาคม การตัดสินใจนี้ถือเป็นครั้งแรกสำหรับแบล็กร็อก ซึ่งระบุว่ายังพิจารณาการลงทุนในสำนักงาน แต่จะเลือกลงทุนอย่างระมัดระวังเท่านั้น

ในเดือนธันวาคม 2023 จอห์น ซอนเดอร์ส หัวหน้าฝ่ายอสังหาริมทรัพย์ประจำภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกของบริษัท ซึ่งนำทีมเข้าซื้อทรินิตี้ เพลสที่ประสบภาวะขาดทุน ได้ลาออกเพื่อไปร่วมงานกับลิงค์ เรียล เอสเตท อินเวสต์เมนท์ ทรัสต์ (Link Real Estate Investment Trust) ที่จดทะเบียนในฮ่องกง ในตำแหน่งประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการลงทุน แฮมิช แมคโดนัลด์ ผู้สืบทอดตำแหน่งจากซอนเดอร์สที่แบล็กร็อก เปิดเผยกับบลูมเบิร์กในเดือนกันยายนว่า บริษัทยัง "ห่างไกล" จากการลงทุนจริงในจีน โดยอ้างถึงความกังวลเรื่องสภาพคล่อง

บริษัทการลงทุนจากนิวยอร์กที่มีสินทรัพย์ภายใต้การจัดการ 11.6 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐนี้ ได้ถอนการจดทะเบียนกองทุนส่วนบุคคลในจีนในปี 2021 หลังจากดำเนินกิจการเพียง 3 ปี เพื่อมุ่งเน้นไปที่ธุรกิจกองทุนรวม

กลุ่มบริษัทที่นำโดยแบล็กร็อกได้ประกาศข้อตกลงขนาดใหญ่ในการซื้อสินทรัพย์ท่าเรือใน 23 ประเทศ รวมถึงปานามา จาก CK ฮัตชิสัน เมื่อวันที่ 4 มีนาคม แต่ข้อตกลงดังกล่าวกำลังเผชิญแรงกดดันจากปักกิ่ง สำนักงานระดับสูงที่กำกับดูแลกิจการฮ่องกงได้ส่งสัญญาณถึงความไม่พอใจของรัฐบาลกลางจีนถึงสามครั้ง โดยการเผยแพร่บทความจากหนังสือพิมพ์บนเว็บไซต์ของตน ซึ่งระบุว่าข้อตกลงดังกล่าวจะส่งผลเสียต่อผลประโยชน์ของประเทศ หนังสือพิมพ์ South China Morning Post รายงานเมื่อวันพฤหัสบดีว่า CK ฮัตชิสัน ของมหาเศรษฐี หลี่ กาชิง และรัฐบาลฮ่องกงกำลังหารือเกี่ยวกับ "ทางออกที่เป็นไปได้" โดยเหลือเวลาอีกหนึ่งสัปดาห์ก่อนถึงกำหนดเส้นตายสำหรับข้อตกลงที่มีข้อถกเถียงนี้

---

IMCT NEWS

ที่มา https://www.scmp.com/business/article/3304173/blackrock-sells-shanghai-tower-34-discount-it-pulls-back-china-property?module=top_story&pgtype=homepage